Plusvalía municipal (IIVTNU): qué es y cómo se calcula en 2026

El impuesto municipal que debes pagar al vender

Vendes tu vivienda después de 15 años. Has ganado dinero. Ya sabes que pagarás impuesto sobre la ganancia patrimonial en el IRPF (19-30 %).

Pero hay otro impuesto del que muchos vendedores se olvidan:

La Plusvalía Municipal (oficialmente IIVTNU: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Este impuesto municipal puede costarte entre 500-5.000€ adicionales. En esta guía te explico todo lo que necesitas saber para calcularlo y, si es posible, evitarlo legalmente.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Es un impuesto local que grava el incremento de valor que experimenta el terreno de tu vivienda desde la compra hasta la venta.

Características básicas

• Lo paga: El vendedor (salvo pacto en contrario)
• Quién lo cobra: El Ayuntamiento
• Qué grava: Solo el valor del suelo, no la construcción
• Cuándo se paga: Al vender, donar o heredar

¿Por qué existe?

Los ayuntamientos argumentan que:

• Las infraestructuras públicas revalorizan el suelo
• Es justo que el municipio capte parte de esa plusvalía

Cambios legislativos 2021-2026

El IIVTNU ha sufrido cambios importantes:

Antes de 2021: sistema objetivado

• Se calculaba según años de tenencia
• Problema: Pagabas aunque hubieras perdido dinero
• Inconstitucional según el Tribunal Constitucional (2017)

Reforma 2021: sistema dual

Desde noviembre 2021:

• Método objetivo: Según años de tenencia (presume ganancia)
• Método real: Según ganancia real demostrada
• El contribuyente elige el más favorable
• Importante: Si vendiste con pérdidas, NO pagas

Situación en 2026

• Se mantiene el sistema dual de 2021: pagas por el método que te salga más barato.
• Los coeficientes máximos vigentes son los del RDL 8/2023 (las actualizaciones de 2025 y 2026 no se convalidaron).
• El RDL 29/2026 fija coeficientes nuevos desde el 1 de diciembre de 2026, pero está pendiente de convalidación.

Cómo se calcula (método objetivo)

Fórmula básica

Plusvalía = Base imponible × Coeficiente × Tipo impositivo

Base imponible

Es el valor catastral del suelo (no de la construcción):

Dónde encontrarlo:

• Recibo del IBI
• Busca "Valor catastral del suelo"
• Si no aparece: Suele ser 25-40% del valor catastral total

Ejemplo:

• Valor catastral total: 100.000€
• Valor del suelo (30%): 30.000€

Coeficiente según años de tenencia

El coeficiente ya tiene en cuenta los años: no se multiplica por los años. Estos son los máximos legales vigentes en 2026 (cada ayuntamiento puede fijar otros más bajos):

Fuente: Real Decreto-ley 8/2023, art. 24 (art. 107.4 de la Ley de Haciendas Locales).

Cálculo:

Valor catastral del suelo × Coeficiente = Base imponible

Ejemplo (10 años):

30.000€ × 0,12 = 3.600€

Tipo impositivo municipal

Cada ayuntamiento fija su tipo en su ordenanza fiscal, con un máximo del 30 %. Estos tipos son orientativos; comprueba el de tu ayuntamiento:

Cálculo final:

3.600€ × 29% = 1.044€

Cómo se calcula (método real)

Desde 2021 puedes calcular sobre la ganancia real si es más favorable. Se usan los valores de las escrituras de compra y de venta, sin sumar gastos ni impuestos (art. 104.5):

Fórmula

Plusvalía = Ganancia real del terreno × Tipo impositivo

Ganancia real del terreno

No es la ganancia total, solo del suelo:

Ganancia terreno = (Valor venta - Valor compra) × % suelo / inmueble

Ejemplo:

• Compraste: 200.000€
• Vendiste: 280.000€
• Ganancia total: 80.000€
• % suelo en valor catastral: 30%
• Ganancia terreno: 80.000€ × 30% = 24.000€

Aplicar tipo impositivo

24.000€ × 29% = 6.960€

Comparación métodos

El método objetivo es 5.916€ más barato en este caso. Con ganancias grandes suele salir mejor el objetivo; con ganancias pequeñas, el real.

Siempre calcula ambos y elige el menor.

Casos en los que NO pagas plusvalía

Venta con pérdidas

Si vendiste por menos de lo que compraste:

• No pagas plusvalía municipal
• Debes demostrarlo con escrituras

Ejemplo:

• Compraste: 250.000€
• Vendiste: 230.000€
• Pérdida: 20.000€
• Plusvalía: 0€

Herencias

Heredar una vivienda sí paga plusvalía municipal, y la paga el heredero. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % cuando la vivienda pasa al cónyuge, a los hijos o a los padres (art. 108.4); consulta la ordenanza del tuyo.

Transmisiones entre cónyuges

En caso de separación/divorcio:

• Adjudicación vivienda a uno de los cónyuges
• Exento de plusvalía municipal

Dación en pago de la vivienda habitual

La entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago) o en una ejecución hipotecaria está exenta si se cumplen los requisitos del art. 105.1.c.

Quién paga: vendedor o comprador

Por ley

El vendedor es el obligado al pago.

Pactos privados

En el contrato de compraventa puedes pactar que:

• El comprador asuma la plusvalía
• Se reparta 50/50

Importante:

• Ante el ayuntamiento, el responsable es siempre el vendedor
• Si el comprador no paga, te reclaman a ti

En la práctica

• Mercado normal: Vendedor paga
• Mercado vendedor (mucha demanda): A veces se negocia

Cómo y cuándo se paga

Plazo de declaración

30 días hábiles desde la transmisión (fecha escritura pública).

Dónde se presenta

• Presencialmente: Oficina de gestión tributaria del ayuntamiento
• Online: Web del ayuntamiento (si disponible)

Documentación necesaria

• ✅ Escritura de compra (original)
• ✅ Escritura de venta (original)
• ✅ DNI del vendedor
• ✅ Recibo IBI último año
• ✅ Modelo de autoliquidación (del ayuntamiento)

Forma de pago

• Transferencia bancaria
• Domiciliación
• Presencial en banco colaborador

Consecuencias de no pagar

❌ Recargo del 1 %, más un 1 % por cada mes completo de retraso (15 % pasados 12 meses), si presentas fuera de plazo sin requerimiento ❌ Intereses de demora ❌ Procedimiento de apremio (embargo)

Ejemplos prácticos completos

Ejemplo 1: Vivienda en Madrid (10 años)

Datos:

• Compra: 220.000€ (2016)
• Venta: 300.000€ (2026)
• Valor catastral: 110.000€
• Valor suelo (28%): 30.800€
• Años: 10

Método objetivo:

30.800€ × 0,12 = 3.696€
3.696€ × 29% = 1.072€

Método real:

Ganancia: 80.000€
Ganancia terreno: 80.000€ × 28% = 22.400€
22.400€ × 29% = 6.496€

Resultado: Eliges el método objetivo = 1.072€

Ejemplo 2: Vivienda en Barcelona (5 años)

Datos:

• Compra: 350.000€ (2021)
• Venta: 380.000€ (2026)
• Valor catastral: 150.000€
• Valor suelo (35%): 52.500€
• Años: 5

Método objetivo:

52.500€ × 0,18 = 9.450€
9.450€ × 30% = 2.835€

Método real:

Ganancia: 30.000€
Ganancia terreno: 30.000€ × 35% = 10.500€
10.500€ × 30% = 3.150€

Resultado: Eliges el método objetivo = 2.835€

Ejemplo 3: Venta con pérdidas (Málaga)

Datos:

• Compra: 280.000€ (2008)
• Venta: 240.000€ (2026)
• Pérdida: 40.000€

Resultado: Plusvalía = 0€ (no pagas nada)

Debes presentar autoliquidación con cuota 0€.

Bonificaciones municipales

Los ayuntamientos pueden aprobar bonificaciones de hasta el 95 % en las herencias a favor del cónyuge, los descendientes o los ascendientes (art. 108.4 de la Ley de Haciendas Locales). Cada uno decide si las aplica y con qué requisitos: consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.

Estrategias para minimizar la plusvalía

Calcula siempre los dos métodos

• Calcula el objetivo y el real
• Paga por el más bajo
• Con ganancias pequeñas suele salir mejor el real; con ganancias grandes, el objetivo

Los gastos no cuentan

A diferencia del IRPF, en la plusvalía municipal no se restan el ITP, la notaría ni las reformas: la ganancia real se calcula con los valores de las escrituras (art. 104.5). Esos gastos sí reducen la ganancia en tu declaración de la renta.

Timing de la venta

Si estás cerca de cambio de tramo de años:

• Esperar puede reducir el coeficiente objetivo

Pero normalmente no compensa esperar solo por esto.

Aprovecha bonificaciones

Si cumples requisitos:

• Familia numerosa
• Discapacidad
• Mayores de 65 años

Solicita la bonificación explícitamente.

Pactar con el comprador

En negociaciones difíciles:

• Ofrece pagar tú la plusvalía
• Pero súbelo al precio de venta

Transparencia: Que ambos sepáis qué pagáis realmente.

Errores comunes que cuestan dinero

❌ No declarar la plusvalía → Recargos del 20% + intereses

❌ Calcular un solo método → Puedes pagar varias veces más de lo necesario

❌ Olvidar bonificaciones → Pierdes hasta 95% de reducción

❌ Superar el plazo de 30 días hábiles → Recargo desde el 1 %, más intereses si pasan 12 meses

Recursos útiles

• Calculadoras municipales: Web de tu ayuntamiento
• Asesor fiscal: Recomendado si ganancia >50.000€
• Calculadora de plusvalía e IRPF: plusvalía municipal con los coeficientes de 2026 y el IRPF de la venta

Conclusión

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto adicional al vender que puede costar 500-5.000€:

Puntos clave:

1. Lo paga el vendedor (salvo pacto)
2. Desde 2021: Dos métodos de cálculo, elige el más bajo
3. Si vendes con pérdidas, no pagas
4. Plazo: 30 días desde la venta
5. Bonificaciones disponibles: hasta 95% en algunos casos

Antes de vender:

• Calcula ambos métodos (objetivo y real)
• Solicita bonificaciones si aplican
• Incluye el coste en tu análisis de rentabilidad

Al vender:

• Presenta autoliquidación en plazo
• Guarda copia de todo
• Si hay dudas, consulta con gestor fiscal

La plusvalía municipal no es enorme, pero tampoco es despreciable. Calcúlala bien y podrás ahorrarte cientos o miles de euros.

¿Quieres saber cuánto te costará realmente vender tu vivienda incluyendo todos los impuestos? Usa nuestra calculadora de plusvalía e IRPF para estimar tu caso con los dos métodos.