¿Te conviene comprar o alquilar?

Depende de tus números y de cuánto tiempo vayas a quedarte. Comprar tiene costes altos al entrar (impuestos, notaría, registro) y al salir (gastos de venta), que solo se compensan con los años. Alquilar te deja invertir la entrada y lo que te ahorres cada mes, y gana si esa inversión rinde más de lo que te aporta la vivienda.

La calculadora compara el patrimonio que tendrías en cada caso en el año que elijas, con tus datos. Fuera de los números quedan cosas que también importan: estabilidad, flexibilidad para mudarte o tu situación familiar.

Porque el resultado es una estimación a muchos años vista. Una diferencia de menos de 5000 € cae dentro del margen de error de los supuestos (rentabilidad, revalorización, subida del alquiler), así que en ese caso pesan más tus preferencias que el dinero.

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia no tributa en el IRPF (artículo 38 de la Ley del IRPF). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

La calculadora supone que te acoges a ella: el IRPF de la venta de la vivienda es cero.

Las ganancias de vender una vivienda o un fondo de inversión tributan en la base del ahorro del IRPF, con una escala por tramos. La calculadora aplica esta escala a las ganancias de la inversión:

País Vasco y Navarra tienen escalas propias. La ganancia de la vivienda queda exenta si reinviertes en otra vivienda habitual.

Es una hipótesis de rentabilidad nominal anual a largo plazo para un fondo indexado global, como uno que replique el MSCI World (empresas grandes y medianas de 23 países desarrollados). Un fondo global reparte el riesgo entre países y divisas mejor que uno solo de Estados Unidos, como el S&P 500.

Como referencia, según las fichas oficiales de MSCI a 30 de septiembre de 2026, el MSCI World rindió un 12,7 % anual neto en euros en los últimos 10 años, pero un 6,7 % anual desde finales de 2000.

No es una previsión: la rentabilidad de la bolsa cambia mucho de un año a otro y no descontamos la inflación ni las comisiones del fondo. Es el supuesto que más mueve el resultado, así que prueba también con valores más prudentes, como un 5 % o un 6 %.

Es lo que compara la calculadora con el alquiler cada mes. Si comprar sale más barato al mes, la diferencia se invierte en el escenario de compra; si sale más caro, se invierte en el de alquiler.

En la calculadora, la comunidad decide el impuesto sobre el patrimonio: su escala, su mínimo exento y su bonificación (en algunas comunidades no se paga).

Los impuestos de la compra (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en vivienda nueva) también dependen de la comunidad, pero van dentro del porcentaje de gastos de compra que indiques. Para calcularlos, usa la calculadora de gastos de compra o el comparador de comunidades. Las deducciones autonómicas del IRPF no se incluyen.

Cambia el año de salida en la gráfica «Estrategia de salida» y verás cómo evoluciona la diferencia año a año.

Todas las cifras son nominales, en euros de cada año. La revalorización de la vivienda, la subida del alquiler y la rentabilidad de la inversión son tasas nominales, así que la comparación entre los dos escenarios es coherente.

Si quieres el resultado en euros de hoy, resta la inflación que esperes a esas tres tasas.

Sirve para entender la decisión y ver qué variables la cambian, no para predecir el futuro. Usa supuestos que puedes ajustar y deja fuera tu situación personal completa.

Tienes las fórmulas y las limitaciones en la página de metodología. No es asesoramiento financiero: antes de decidir, consulta con un asesor financiero, fiscal o hipotecario.

De la normativa estatal y autonómica publicada en el BOE y en los boletines de cada comunidad, y de la Agencia Tributaria. Cada página con datos de las comunidades indica cuándo se revisaron. Si ves algo desactualizado, escríbenos.

Sí. «Copiar enlace» crea una dirección con todos tus datos: quien la abra verá el mismo resultado. Además, tus datos se guardan en tu navegador y siguen ahí la próxima vez que entres.

Es un impuesto de tu ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo de la vivienda al venderla. Desde noviembre de 2021 se calcula sobre el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que la hayas tenido, o sobre la ganancia real si te sale menos. Si vendes sin ganancia, no se paga.

El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %. En la calculadora de comprar o alquilar es una aproximación; el importe exacto te lo da tu ayuntamiento.

La calculadora usa un tipo fijo durante todo el plazo. Para ver el efecto de un tipo más alto, súbelo: la cuota y los intereses crecen, y la diferencia mensual que se invierte en el escenario de alquiler, también.

Con hipoteca variable, la cuota cambia con el euríbor; puedes simularlo probando varios tipos.

La calculadora los incluye: los primeros como un porcentaje del precio (12 % por defecto) y los anuales en el pago mensual.

La deducción estatal por compra de vivienda desapareció en 2013; solo la conservan quienes compraron antes. La calculadora no incluye deducciones del IRPF.