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Alquiler o Compra

Cómo calculamos el resultado

Las fórmulas, los supuestos por defecto y las limitaciones de la calculadora, para que puedas juzgar el resultado por ti mismo.

Última revisión de esta página: octubre de 2026.

Es una estimación, no asesoramiento

El resultado depende de supuestos sobre el futuro (precios, tipos de interés, rentabilidad de la inversión) que nadie conoce. No es asesoramiento financiero, fiscal ni hipotecario: úsalo para entender la decisión y consulta a un profesional antes de tomarla.

Qué compara

Partimos de la misma persona con los mismos ahorros y seguimos su dinero mes a mes en dos escenarios hasta el año de salida que elijas. En ese año calculamos su patrimonio neto en cada escenario, después de gastos e impuestos:

  • Si compras: lo que te quedaría al vender la vivienda, más lo que hayas invertido si comprar te sale más barato al mes que alquilar.
  • Si alquilas: lo que valdría la inversión de la entrada, de los gastos de compra que no pagas y de la diferencia mensual entre comprar y alquilar.

Gana el escenario con más patrimonio. Si la diferencia es menor de 5000 €, lo damos por empate: con tan poca distancia pesan más las circunstancias personales que el dinero.

Fórmulas

Cuota de la hipoteca

Sistema francés, a tipo fijo durante todo el plazo:

cuota = P · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

P = precio − entrada
r = tipo de interés anual / 12
n = años de la hipoteca · 12

Pago mensual si compras

pago = cuota
     + (IBI + mantenimiento) · precio / 12
     + (seguros + productos vinculados) / 12

El pago mensual se mantiene igual todos los años: no se actualiza con la inflación.

Vivienda y alquiler

vivienda (año t) = precio · (1 + revalorización)^t
alquiler (año t) = alquiler · (1 + subida)^(t − 1)

Inversión

Interés compuesto con capitalización mensual, año a año. Si alquilas, el capital inicial es la entrada más los gastos de compra, y cada año se aporta cada mes la diferencia entre el pago mensual de comprar y el alquiler de ese año, cuando es positiva. Si compras, los años en que el alquiler es mayor se invierte esa diferencia. Como el alquiler sube cada año, la aportación cambia con el tiempo.

valor (año t) = valor (año t − 1) · (1 + i)^12
              + A(t) · ((1 + i)^12 − 1) / i

A(t) = aportación mensual del año t
i    = rentabilidad anual / 12

Con la capitalización mensual, un 8,5 % anual equivale a un 8,84 % efectivo al año.

Patrimonio en el año de salida

si compras  = valor de la vivienda
            − hipoteca pendiente
            − gastos de venta
            − plusvalía municipal
            − IRPF de la venta
            − impuesto sobre el patrimonio acumulado
            + inversión del ahorro mensual
            − IRPF de sus ganancias

si alquilas = valor de la inversión
            − IRPF de sus ganancias

Impuestos

  • IRPF de las ganancias (venta de la vivienda e inversión): escala estatal de la base del ahorro. De 0 € a 6000 €: 19 %; De 6000 € a 50.000 €: 21 %; De 50.000 € a 200.000 €: 23 %; De 200.000 € a 300.000 €: 27 %; De 300.000 € en adelante: 30 %.
  • Venta de la vivienda: se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual, así que el IRPF de la venta es cero.
  • Plusvalía municipal: aproximación sobre el 50 % del precio de compra como valor del suelo, con un coeficiente anual por años de tenencia y un tipo del 30 %. No es el método vigente desde 2021; la calculadora de plusvalía sí lo usa.
  • Impuesto sobre el patrimonio: según la escala, el mínimo exento, la exención de la vivienda habitual y la bonificación de cada comunidad. Es el único impuesto del cálculo que depende de la comunidad autónoma.
  • Impuestos de la compra (ITP, IVA, AJD): no se calculan por separado: van dentro del porcentaje de gastos de compra que indiques.

Supuestos por defecto

Son los valores con los que se abre la calculadora. Todos se pueden cambiar.

Precio de la vivienda
300.000 €
Entrada
20 %
Gastos de compra
12 %
Revalorización anual de la vivienda
3 %
Gastos de venta
6 %
Tipo de interés (fijo)
3,5 %
Plazo de la hipoteca
30 años
IBI
0,5 % del precio al año
Mantenimiento y comunidad
1 % del precio al año
Seguro de vida y de hogar
360 € y 300 € al año
Alquiler
1200 € al mes
Subida anual del alquiler
2,5 %
Rentabilidad de la inversión
8,5 % anual
Año de salida
10
Comunidad autónoma
Madrid

La rentabilidad del 8,5 %

Es una hipótesis de rentabilidad nominal anual a largo plazo para un fondo indexado global. Para situarla: según las fichas oficiales de MSCI a 30 de septiembre de 2026, el MSCI World rindió un 12,7 % anual neto en euros en los últimos 10 años, pero solo un 6,7 % anual desde finales de 2000 (7,5 % en dólares); en dólares y con dividendos brutos, un 9,0 % anual desde 1987. El 8,5 % queda en medio de esos periodos. Incluye dividendos reinvertidos, pero no comisiones del fondo, impuestos ni inflación, y no es una previsión: la rentabilidad cambia mucho según el periodo.

Es la hipótesis que más cambia el resultado. Prueba también con valores más prudentes (por ejemplo, un 5 % o un 6 %) y fíjate en cuánto se mueve el veredicto.

Limitaciones

  • Todas las cifras son nominales: no se descuenta la inflación.
  • El tipo de interés es fijo; no simula hipotecas variables ni mixtas.
  • La rentabilidad de la inversión es constante cada año; en la realidad hay años malos y buenos, y el orden importa.
  • No incluye comisiones de los fondos ni el IRPF de tus ingresos ni las deducciones autonómicas por vivienda.
  • La plusvalía municipal es una aproximación anterior al método de 2021; el importe real lo fija tu ayuntamiento.
  • El impuesto sobre el patrimonio usa datos autonómicos anteriores a esta revisión; solo cambia el resultado con patrimonios netos de varios cientos de miles de euros.
  • No tiene en cuenta lo que no es dinero: estabilidad, flexibilidad, situación familiar o laboral.

Fuentes de los datos

Los datos fiscales de cada comunidad, con su fecha de revisión, están en la guía de fiscalidad por comunidad. Si ves un dato desactualizado, avísanos.