Exención por reinversión en vivienda habitual: guía completa 2026

La exención que puede ahorrarte miles de euros

Cuando vendes tu vivienda habitual con ganancia, pagas impuestos sobre esa plusvalía en el IRPF (19-30 %). Pero existe una exención fiscal que puede ahorrarte entre 5.000-50.000€:

La exención por reinversión en vivienda habitual.

Si reinviertes el dinero de la venta en otra vivienda habitual dentro de 2 años, no pagas impuestos por la ganancia patrimonial.

Esta guía te explica paso a paso cómo funciona, quién puede aplicarla y cómo maximizar el beneficio.

¿Qué es la exención por reinversión?

Es un beneficio fiscal regulado en el artículo 38 de la Ley del IRPF que permite:

No tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender tu vivienda habitual SI reinviertes el importe total en otra vivienda habitual.

Requisitos básicos

✅ La vivienda vendida debe ser vivienda habitual ✅ Debes reinvertir en otra vivienda habitual ✅ Plazo: 2 años (antes o después de la venta) ✅ Debes reinvertir el importe total obtenido

¿Qué se considera vivienda habitual?

Según Hacienda, es vivienda habitual si:

Requisitos de vivienda habitual

1. Has vivido en ella de forma continua y efectiva
2. Plazo mínimo: 3 años desde la compra o desde que finalizaste obras
3. Excepción de plazo: Si vendes por:
   • Matrimonio/pareja
   • Separación matrimonial
   • Traslado laboral
   • Obtención primer empleo
   • Causas que requieran cambio de vivienda

Pruebas de residencia habitual

Hacienda puede pedir:

• Empadronamiento
• Facturas de suministros (luz, agua, gas)
• Domicilio en contratos y documentos
• Declaración de la Renta con ese domicilio

Importante: Si tienes más de una vivienda, solo una puede ser habitual (donde pasas más de 183 días/año).

Cómo funciona la exención

Caso ejemplo básico

Situación:

• Compraste vivienda en 2015: 200.000€
• Vendes en 2026: 280.000€
• Ganancia patrimonial: 80.000€

Sin reinversión:

• Tributas por 80.000€ al 19-30 %
• Pagas: 15.200-22.400€

Con reinversión (compras otra por 280.000€+):

• Pagas: 0€ (exento)

Ahorro fiscal: 15.200-22.400€

Requisito clave: el importe de reinversión

Regla básica

Debes reinvertir el importe TOTAL obtenido en la venta.

"Importe total" = Precio de venta (no la ganancia)

Reinversión total (100% exento)

Ejemplo:

• Vendes por: 280.000€
• Compras nueva por: 300.000€
• Reinversión: 100%
• Exención: 100% (no pagas nada)

Reinversión parcial (exención proporcional)

Ejemplo:

• Vendes por: 280.000€
• Compras nueva por: 200.000€
• Reinversión: 71% (200.000/280.000)
• Exención: 71% de la ganancia
• Tributa el 29% restante

Cálculo:

• Ganancia: 80.000€
• Exenta: 56.800€ (71%)
• Tributa: 23.200€ (29%)
• Impuesto: 4.408-6.496€

Si no reinviertes nada

• Tributa 100% de la ganancia
• Impuesto completo: 15.200-22.400€

Plazos: cuándo debes reinvertir

Tienes 2 años para reinvertir, con dos opciones:

Opción 1: Compras DESPUÉS de vender

• Vendes tu vivienda
• Tienes 2 años para comprar la nueva
• El plazo empieza el día de la venta (escritura pública)

Ejemplo:

• Vendes: 15 de enero de 2026
• Plazo límite: 14 de enero de 2028

Opción 2: Compras ANTES de vender

• Compras la nueva vivienda
• Tienes 2 años para vender la antigua
• El plazo empieza el día de la compra de la nueva

Ejemplo:

• Compras nueva: 1 de marzo de 2026
• Plazo límite venta antigua: 28 de febrero de 2028

Importante sobre plazos

• Vale la fecha de escritura pública, no el contrato privado
• Puedes tener ambas viviendas simultáneamente
• Si superas el plazo: Pierdes la exención

Casos especiales

Venta con hipoteca pendiente

Situación:

• Precio venta: 280.000€
• Hipoteca pendiente: 100.000€
• Dinero que recibes: 180.000€

¿Cuánto debes reinvertir?

• 180.000 €: si cancelas la hipoteca con la venta, el importe que cuenta es el precio de venta menos el capital pendiente (art. 41.1 del Reglamento del IRPF)

Ejemplo:

• Nueva vivienda: 300.000€
• Hipoteca nueva: 150.000€
• Entrada: 150.000€
• Has reinvertido: 300.000€ (más que los 180.000 € exigidos; el dinero de la nueva hipoteca también cuenta)
• Exención: 100% ✅

Venta con gastos de compraventa

Gastos deducibles de la ganancia:

• Gastos de la venta (comisión inmobiliaria)
• ITP o IVA+AJD de la compra original
• Reformas y mejoras (con factura)

Ejemplo:

• Precio compra: 200.000€

• ITP pagado (2015): 20.000€

• Reformas con factura: 15.000€

• Precio de adquisición ajustado: 235.000€

• Precio venta: 280.000€

• Comisión venta: 8.400€ (3%)

• Precio de transmisión ajustado: 271.600€

• Ganancia real: 36.600€ (no 80.000€)

Venta en pareja (matrimonio o pareja de hecho)

Si comprasteis juntos:

• Cada uno tiene 50% de la vivienda
• Cada uno calcula su ganancia por separado
• Cada uno aplica la exención independientemente

Importante: Si solo uno compra la nueva vivienda, solo ese puede aplicar la exención.

Mayores de 65 años: exención sin reinversión

Si tienes 65 años o más al vender:

• Exención total sin necesidad de reinvertir
• Sin límite de importe
• Solo debe ser vivienda habitual

Requisito: Haber vivido 3 años continuados antes de la venta (salvo excepciones).

Reinversión en vivienda en construcción

¿Vale comprar sobre plano?

• Sí, pero solo cuentan los pagos efectivos dentro de los 2 años
• No vale el precio total si lo pagas más tarde

Ejemplo:

• Vendes: Enero 2026 (280.000€)
• Compras sobre plano: 300.000€
• Pagas entrada: 100.000€ (2026)
• Pagas resto: 200.000€ (2029)
• Solo cuentan 100.000€ para la exención

Reinversión en vivienda en el extranjero

¿Vale comprar fuera de España?

• NO según la normativa actual
• La nueva vivienda debe estar en España
• Excepción: Ciudadanos de la UE residentes en otro país de la UE (complejo)

Cálculo paso a paso

Ejemplo completo

Datos:

• Compra (2018): 220.000€
• ITP pagado: 17.600€
• Reformas: 20.000€
• Venta (2026): 310.000€
• Comisión inmobiliaria: 9.300€
• Nueva vivienda: 280.000€

Paso 1: Calcular precio de adquisición

220.000€ + 17.600€ + 20.000€ = 257.600€

Paso 2: Calcular precio de transmisión

310.000€ - 9.300€ = 300.700€

Paso 3: Calcular ganancia patrimonial

300.700€ - 257.600€ = 43.100€

Paso 4: Calcular % reinversión

280.000€ / 300.700€ = 93.12%

Paso 5: Calcular ganancia exenta

43.100€ × 93.12% = 40.134€

Paso 6: Calcular ganancia que tributa

43.100€ - 40.134€ = 2.966€

Paso 7: Calcular impuesto

2.966€ × 19% = 563€

Resultado: En lugar de pagar 8.189€ (43.100€ × 19%), pagas solo 563€.

Ahorro fiscal: 7.626€

Cómo aplicar la exención en la declaración

En la Declaración de la Renta

Sección donde se declara:

• Ganancias y pérdidas patrimoniales
• Apartado de transmisión de elementos patrimoniales

Datos a incluir:

• Fecha y precio de adquisición
• Fecha y precio de transmisión
• Gastos deducibles
• Ganancia patrimonial
• Importe exento por reinversión
• Importe que tributa (si reinversión parcial)

Documentación a conservar:

• Escrituras de compra y venta
• Facturas de reformas
• Justificante comisión inmobiliaria
• Escritura de la nueva vivienda
• Certificado de empadronamiento

Plazo: Se declara en el IRPF del año de la venta.

Si compras después de vender

Primer año (año de venta):

• Declaras la venta
• Indicas que vas a reinvertir
• Aplicas exención provisional (100%)

Año de compra (dentro de 2 años):

• Confirmas la reinversión
• Si compraste por menos, Hacienda reclama la parte no exenta

Si no reinviertes:

• Hacienda te reclama los impuestos no pagados + intereses

Errores comunes que cuestan dinero

❌ No reinvertir el importe total → Solo se exenta la parte proporcional

❌ Superar el plazo de 2 años → Pierdes la exención completamente

❌ Comprar vivienda que no es habitual → No aplica la exención (ej. segunda residencia)

❌ No declarar correctamente → Hacienda puede reclamar + sanciones

❌ No conservar justificantes → No puedes demostrar la reinversión

❌ Contar solo los pagos iniciales (vivienda en construcción) → Solo cuenta lo pagado en plazo

Estrategias de optimización

Maximizar gastos deducibles

Incluye todos los gastos que reduzcan la ganancia:

• ITP o IVA+AJD original
• Notaría y registro de compra
• Reformas con factura
• Comisión de venta

Planificar el timing

Si vas a vender:

• Ten la nueva vivienda localizada
• Calcula si puedes reinvertir el total
• Planifica el plazo

Reinversión total

Si puedes, reinvierte el 100%:

• Exención total
• Sin complicaciones de cálculo parcial
• Usa hipoteca si es necesario para llegar al importe

Combinar con hipoteca

No necesitas reinvertir solo con efectivo:

• Usa hipoteca para la nueva vivienda
• El importe total de compra cuenta (no solo tu entrada)

Considerar venta+alquiler

Si no vas a reinvertir, otras opciones:

• Vender con 65 años (exención automática)
• Donar en vida (planificación sucesoria)
• Alquilar en lugar de vender

Conclusión y recomendaciones

La exención por reinversión es uno de los beneficios fiscales más importantes al vender tu vivienda:

1. Exención total si reinviertes el 100%
2. Ahorro: 15.000-50.000€ según ganancia
3. Plazo: 2 años para reinvertir
4. Imprescindible: Nueva vivienda debe ser habitual

Antes de vender:

• Calcula tu ganancia patrimonial
• Planifica la reinversión
• Busca la nueva vivienda con antelación
• Consulta con asesor fiscal si hay dudas

Durante el proceso:

• Guarda todas las facturas
• Cumple los plazos
• Declara correctamente en el IRPF

Alternativas:

• Si tienes 65+: Exención automática
• Si no reinviertes: Valora esperar a los 65
• Consulta nuestra guía de fiscalidad por CCAA

¿Estás pensando en vender y comprar otra vivienda? Calcula con nuestra calculadora gratuita si te compensa hacer el cambio y cuánto ahorrarás con la exención por reinversión.