Gastos ocultos al comprar una vivienda: la lista completa 2026

Los gastos que nadie te cuenta

Vas a comprar una vivienda de 200.000€. Has ahorrado los 40.000€ de entrada (20%) y crees que estás listo. Error.

La realidad: necesitarás otros 20.000-30.000€ adicionales en gastos que muchos compradores primerizos no anticipan.

En esta guía te desgloso cada euro que tendrás que pagar desde el momento que firmas el contrato de arras hasta que tienes las llaves en la mano.

Fase 1: Antes de la compra

Señal o arras (1.000-10.000€)

Cuando encuentras la vivienda que quieres, firmas un contrato de arras para reservarla.

Tipos de arras:

Arras confirmatorias (más comunes):

• Señal: 5-10% del precio (10.000-20.000€ para vivienda de 200.000€)
• Si tú desistes: Pierdes la señal
• Si el vendedor desiste: Te devuelve el doble
• Se descuentan del precio final

Arras penitenciales:

• Similar, pero sin penalización del doble
• Menos común

Arras penales:

• Además de devolver, se pagan daños
• Muy poco frecuentes

Coste típico: 10.000€ (5% de 200.000€)

Tasación oficial (300-600€)

El banco exige una tasación para aprobar la hipoteca:

Quién la paga: Tú (el comprador) Quién la elige: El banco (de su lista de tasadores homologados)

Precios según vivienda:

• Piso 80m²: 300-350€
• Piso 120m²: 400-450€
• Casa/Chalet: 500-700€
• Con parcela grande: Hasta 1.000€

Importante: La tasación puede ser menor que el precio de compra. El banco solo financia sobre el valor de tasación.

Ejemplo:

• Precio compra: 200.000€
• Tasación: 190.000€
• Banco financia 80% de: 190.000€ = 152.000€
• Necesitas aportar: 48.000€ (no 40.000€)

Coste típico: 400€

Nota simple registral (10-20€)

Documento que certifica que la vivienda está libre de cargas:

• Sin hipotecas pendientes
• Sin embargos
• Propiedad correcta del vendedor

Dónde: Registro de la Propiedad Coste: ~15€

Fase 2: Impuestos de compraventa

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP (4-10%)

El gasto oculto más grande. Grava la compra de vivienda de segunda mano.

Varía por Comunidad Autónoma:

Consulta más detalles en nuestra guía de fiscalidad por CCAA.

Importante:

• Lo pagas TÚ (comprador), no el vendedor
• Plazo: 30 días desde la firma
• Declaración telemática u oficina
• El banco NO lo financia

Coste típico Madrid: 12.000€ (6%)

IVA + AJD (vivienda nueva)

Si compras vivienda nueva (obra nueva), pagas IVA en lugar de ITP:

IVA:

• Vivienda nueva: 10% (20.000€); 7% de IGIC en Canarias
• VPO: 4% (8.000€)

Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• Varía por CCAA: del 0 % al 2 % (exenta en el País Vasco; 1,5 % en la mayoría)
• Madrid: 0.75% (1.500€)
• Cataluña: 1.5% (3.000€)

Total vivienda nueva:

• IVA: 20.000€
• AJD: 1.500€
• Total: 21.500€

Coste típico: 21.500€ (vivienda nueva)

Fase 3: Gastos de notaría y registro

Notaría compraventa (600-1.200€)

El notario da fe de la compraventa. Es obligatorio.

Servicios incluidos:

• Escritura pública de compraventa
• Asesoramiento legal básico
• Lectura del documento
• Archivo de matriz

Precio según:

• Precio de la vivienda
• Número de páginas
• Copias solicitadas

Aranceles orientativos (vivienda 200.000€):

• Escritura: 600-850€
• Copia simple: 30€
• Copia autorizada: 50€

Puedes elegir notario (normalmente lo elige el comprador).

Coste típico: 700€

Registro de la Propiedad (400-800€)

Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Por qué es importante:

• Eres propietario legal
• Protección frente a terceros
• Necesario para vender en el futuro

Precio según:

• Valor de la vivienda
• CCAA

Vivienda 200.000€: 400-600€

Coste típico: 500€

Gestoría (300-600€)

Aunque no es obligatorio, casi siempre se contrata para:

• Tramitar el ITP o IVA
• Gestionar el registro
• Coordinar notaría
• Obtener documentación

Precio: 300-600€ según complejidad

Coste típico: 400€

Fase 4: Gastos de la hipoteca

Notaría de la hipoteca (600-900€)

Escritura de hipoteca (separada de la compraventa):

• Lectura de condiciones
• Firma del préstamo hipotecario
• Constitución de garantía

Precio: 600-900€ según importe del préstamo

Coste típico: 700€

Registro de la hipoteca (400-600€)

Inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad:

• Protege al banco
• Obligatorio para la hipoteca

Coste típico: 500€

Gestoría hipoteca (300-500€)

Tramitación de la hipoteca:

• Coordinar con banco
• Gestión de documentación
• Seguimiento de registro

Coste típico: 400€

Fase 5: Seguros obligatorios

Seguro de hogar (200-400€/año)

Obligatorio con hipoteca:

• Cobertura: Continente (estructura)
• Protege al banco ante daños
• Puede incluir contenido (opcional)

Precio anual:

• Básico: 200€/año
• Completo: 300-500€/año

El banco puede obligarte a contratarlo con ellos (vinculación).

Coste primer año: 300€

Seguro de vida (300-800€/año)

Normalmente obligatorio para hipotecas:

• Cubre el préstamo si falleces
• Importe: Capital pendiente de hipoteca
• Precio según: Edad, salud, capital

Ejemplos:

• 30 años, 150.000€: 250-400€/año
• 40 años, 150.000€: 400-600€/año
• 50 años, 150.000€: 600-1.000€/año

Puedes contratarlo fuera del banco (más barato), pero algunos bancos penalizan el tipo de interés.

Coste primer año: 400€

Seguro de impago (opcional) (100-200€/año)

Cubre las cuotas si pierdes el empleo:

• Opcional pero recomendable
• Precio: 100-200€/año

Coste: 150€/año

Fase 6: Otros gastos iniciales

Certificado de eficiencia energética (Si no lo tiene - 150-300€)

El vendedor debe tenerlo, pero si no:

• Coste: 150-300€
• Obligatorio para la venta

Normalmente lo paga el vendedor, pero verifica que lo tenga.

Cédula de habitabilidad (Si no la tiene - 150-400€)

Obligatoria en algunas CCAA (Cataluña, Baleares):

• Certifica que la vivienda es habitable
• Coste: 150-400€

Importante: El vendedor debe tenerla al día.

Mudanza (400-1.500€)

No lo olvides:

• Mudanza básica: 400-600€
• Mudanza completa: 800-1.500€
• Mudanza + montaje: 1.000-2.000€

Coste típico: 700€

Muebles y electrodomésticos (2.000-15.000€)

Si la vivienda no está amueblada:

Básico esencial:

• Cama: 300-800€
• Sofá: 400-1.000€
• Mesa comedor: 200-500€
• Frigorífico: 400-800€
• Lavadora: 300-600€
• Total: 2.000-4.000€

Completo:

• Todo lo anterior + armarios, TV, microondas, menaje...
• Total: 5.000-15.000€

Coste mínimo: 3.000€

Reformas iniciales (500-10.000€+)

Raro es comprar y no hacer nada:

Mínimo:

• Pintura: 1.000-3.000€
• Pequeñas reparaciones: 500-1.000€

Reformas medias:

• Cocina: 3.000-8.000€
• Baño: 2.000-6.000€

Reformas grandes:

• Integral: 15.000-40.000€+

Coste típico reformas básicas: 2.000€

Suministros y alta de servicios (200-400€)

Altas y contratos:

• Alta luz: 50-100€
• Alta agua: 30-50€
• Alta gas: 50-80€
• Internet/TV: 50-100€
• Cambio de cerradura: 100-200€

Total: 300€

Resumen completo: vivienda 200.000€ en Madrid

Gastos de compra (segunda mano)

Gastos variables/opcionales

TOTAL GASTOS

Importante: Para comprar una vivienda de 200.000€, necesitas 72.000€, no 40.000€.

Comparativa por CCAA (vivienda 200.000€)

Cómo ahorrar en gastos

Negociar la gestoría

• Compara precios de 3-4 gestorías
• Ahorro potencial: 200-300€

Elegir notaría más económica

• Puedes elegir notaría (como comprador)
• Compara aranceles
• Ahorro potencial: 100-200€

Seguros fuera del banco

• Seguro vida fuera: 30-40% más barato
• Pero banco puede penalizar el tipo de interés
• Calcula qué sale mejor

Comprar vivienda nueva con IVA

• En algunas CCAA IVA+AJD < ITP
• Solo si necesitas vivienda nueva

Aprovechar bonificaciones

• Menores de 35 años
• Familias numerosas
• Discapacidad

Consulta nuestra guía de ventajas fiscales por CCAA.

Errores comunes que cuestan dinero

❌ No presupuestar gastos adicionales: Sorpresa de 20.000€ ❌ Olvidar el ITP: El más grande y el más olvidado ❌ No comparar notarías: Ahorras 100-200€ fácilmente ❌ No leer las vinculaciones del banco: Seguros caros obligatorios ❌ Gastar todos los ahorros: Sin colchón para imprevistos

Checklist de gastos

Antes de firmar, asegúrate de tener presupuestado:

✅ Entrada (20-30%) ✅ ITP o IVA+AJD (6-11%) ✅ Notarías (1.400€) ✅ Registros (1.000€) ✅ Gestorías (800€) ✅ Seguros (700€ primer año) ✅ Tasación (400€) ✅ Mudanza (700€) ✅ Muebles básicos (3.000€) ✅ Reformas mínimas (2.000€) ✅ Colchón emergencias (6 meses gastos)

Herramientas útiles

Calcula todos los gastos de tu caso específico:

• Calculadora completa Alquiler o Compra
• Simuladores de ITP por CCAA
• Calculadoras de notaría

Conclusión

Los "gastos ocultos" no son tan ocultos si sabes dónde buscar. Para una vivienda de 200.000€ en Madrid:

• Entrada: 40.000€
• Gastos: 26.000€
• Variables: 6.000€
• Total: 72.000€

La regla práctica: Necesitas el 35-40% del precio total de la vivienda en ahorros líquidos.

No te dejes sorprender. Planifica con antelación, presupuesta cada gasto y deja un colchón de emergencia.

¿Quieres saber si te compensa comprar con todos estos gastos o es mejor seguir alquilando? Usa nuestra calculadora gratuita para comparar ambas opciones con tu situación real.