Cómo calcular si puedo permitirme una hipoteca

¿Puedes realmente permitirte esa hipoteca?

Antes de emocionarte con una vivienda, necesitas responder honestamente: ¿puedo permitirme esta hipoteca? No se trata solo de que el banco te la conceda, sino de que puedas vivirla cómodamente sin estrés financiero.

La diferencia entre una hipoteca asumible y una que te ahoga puede marcar tu calidad de vida durante los próximos 20-30 años.

La regla de oro: máximo 30% de ingresos netos

La regla del 30% es el estándar de la industria:

Tu cuota de hipoteca (incluyendo seguros) no debería superar el 30% de tus ingresos netos mensuales.

¿Por qué 30%?

Este porcentaje permite:

• ✅ Pagar la hipoteca cómodamente
• ✅ Mantener tu nivel de vida actual
• ✅ Ahorrar para imprevistos
• ✅ Tener margen para otros gastos
• ✅ No vivir al límite cada mes

Cálculo práctico

Si ganas 2.500€ netos/mes:

• Cuota máxima recomendada: 750€/mes
• Esto incluye: capital + intereses + seguros

Si ganas 3.500€ netos/mes:

• Cuota máxima recomendada: 1.050€/mes

Cómo calculan los bancos tu capacidad

Los bancos usan una fórmula más compleja que solo el 30%:

Criterios bancarios (2026)

1. Ratio de endeudamiento máximo: 35-40%

   • Incluyen TODAS tus deudas (préstamos, tarjetas, etc.)
   • No solo la hipoteca

2. Antigüedad laboral mínima

   • Indefinido: 1 año mínimo
   • Autónomo: 2-3 años mínimo
   • Funcionario: Más favorable

3. Estabilidad de ingresos

   • Prefieren ingresos fijos
   • Autónomos: Demostrar ingresos recurrentes

4. Historial crediticio

   • Sin impagos en CIRBE
   • Buen scoring crediticio

5. Edad y plazo

   • Edad al finalizar hipoteca: máximo 70-75 años
   • Afecta al plazo disponible

Fórmula bancaria simplificada

Capacidad de préstamo = (Ingresos netos × 0.35 × 12) × Multiplicador

Multiplicador depende de:

• Tipo de interés
• Plazo
• Normalmente 100-120

Ejemplo:

• Ingresos netos: 2.500€/mes
• Capacidad mensual: 875€ (35%)
• Capacidad anual: 10.500€
• Préstamo máximo: ~180.000€ (a 30 años, tipo 3.5%)

Tu análisis personal: más allá del 30%

El banco te dirá cuánto te presta, pero tú debes calcular cuánto puedes permitirte realmente.

Paso 1: Calcula tus ingresos netos reales

Ingresos a considerar:

• Sueldo neto mensual
• Pagas extras prorrateadas (÷12)
• Ingresos recurrentes adicionales
• Si sois dos: Ambos ingresos

Ingresos a NO considerar:

• Bonus variables no garantizados
• Ingresos irregulares
• Ayudas temporales

Ejemplo:

• Sueldo neto: 2.200€/mes
• 2 pagas extras: 366€/mes (prorrateado)
• Ingreso mensual real: 2.566€/mes

Paso 2: Calcula tus gastos fijos mensuales

Categoría 1: Gastos esenciales

• Alimentación: 400-600€
• Transporte: 100-300€
• Suministros actuales: 100-150€
• Teléfono/internet: 40-80€
• Seguros: 50-100€

Categoría 2: Deudas existentes

• Préstamos personales
• Tarjetas de crédito
• Préstamos coche
• Total: ___€

Categoría 3: Gastos recurrentes

• Suscripciones: 20-50€
• Gimnasio: 30-50€
• Otros: ___€

Total gastos fijos: ___€/mes

Paso 3: Calcula tu margen disponible

Margen = Ingresos netos - Gastos fijos - Colchón ahorro (10-15%)

Ejemplo:

• Ingresos: 2.566€
• Gastos fijos: 900€
• Ahorro recomendado (15%): 385€
• Margen para hipoteca: 1.281€/mes

Pero aplicando la regla del 30%: 770€/mes sería lo recomendado.

Paso 4: Añade los gastos de vivienda propia

Si compras, tendrás nuevos gastos que no tienes alquilando:

Gastos adicionales propietario:

• IBI: 60-150€/mes
• Comunidad: 50-200€/mes
• Seguro hogar: 20-40€/mes
• Mantenimiento: 50-100€/mes
• Total adicional: 180-490€/mes

Tu cuota de hipoteca debe dejar espacio para estos gastos.

Calculadora práctica: cuánto puedes pedir

Escenario A: Conservador (recomendado)

Datos:

• Ingresos netos: 2.500€/mes
• 30% para vivienda: 750€/mes
• Menos gastos propiedad: 250€/mes
• Cuota hipoteca máxima: 500€/mes

Préstamo posible:

• A 30 años, tipo 3.5%: ~110.000€
• Entrada 20% necesaria: 27.500€
• Precio vivienda máximo: 137.500€

Escenario B: Moderado

Datos:

• Ingresos netos: 3.000€/mes
• 35% para vivienda: 1.050€/mes
• Menos gastos propiedad: 300€/mes
• Cuota hipoteca máxima: 750€/mes

Préstamo posible:

• A 30 años, tipo 3.5%: ~165.000€
• Entrada 20%: 41.250€
• Precio vivienda máximo: 206.250€

Escenario C: Agresivo (riesgo)

Datos:

• Ingresos netos: 4.000€/mes
• 40% para vivienda: 1.600€/mes
• Menos gastos propiedad: 350€/mes
• Cuota hipoteca máxima: 1.250€/mes

Préstamo posible:

• A 30 años, tipo 3.5%: ~275.000€
• Entrada 20%: 68.750€
• Precio vivienda máximo: 343.750€

⚠️ Peligro: Con 40%, vives al límite. Cualquier imprevisto te ahoga.

Factores que afectan tu capacidad

Tipo de interés

Gran impacto en capacidad de préstamo:

Con 2.500€/mes (cuota 750€):

• A tipo 2.5%: Puedes pedir ~175.000€
• A tipo 3.5%: Puedes pedir ~165.000€
• A tipo 4.5%: Puedes pedir ~150.000€

Diferencia: 25.000€ solo por 2% de tipo.

Plazo de la hipoteca

Plazo afecta la cuota mensual:

Préstamo 150.000€ al 3.5%:

• A 20 años: 870€/mes
• A 25 años: 750€/mes
• A 30 años: 673€/mes

Más plazo → Cuota menor → Más capacidad aparente

Pero: Más intereses totales pagados.

Entrada disponible

Tu entrada determina el precio final:

Si puedes pagar cuota de 750€/mes (165.000€ préstamo):

• Con entrada 20%: Vivienda de 206.000€
• Con entrada 30%: Vivienda de 236.000€
• Con entrada 40%: Vivienda de 275.000€

Más entrada → Menos préstamo → Vivienda más cara posible.

Otros ingresos del hogar

Hipoteca conjunta aumenta capacidad:

Individual (2.500€/mes):

• Capacidad: ~165.000€

Pareja (2.500€ + 2.000€ = 4.500€/mes):

• Capacidad: ~300.000€

Señales de que NO puedes permitírtelo

❌ Superas el 40% de ingresos en cuota ❌ No te queda ahorro mensual ❌ Agotas todos tus ahorros en la entrada ❌ Tienes otras deudas significativas ❌ Ingresos irregulares o inciertos ❌ No tienes fondo de emergencia ❌ Te sientes estresado solo de pensarlo

Si cumples 2 o más, espera y ahorra más.

Checklist antes de comprometerte

✅ Cuota ≤30% de ingresos netos ✅ Fondo emergencia 6 meses de gastos ✅ Entrada + gastos ahorrados (30-35%) ✅ Contrato estable o ingresos demostrables ✅ Sin deudas significativas ✅ Margen para subidas de tipos (si variable) ✅ Plan para 5-10 años en esa vivienda ✅ Has calculado si comprar compensa vs alquilar

Ejemplo real completo

María y Juan, pareja, 33 y 35 años:

Ingresos:

• María: 2.300€ netos/mes
• Juan: 2.100€ netos/mes
• Total: 4.400€/mes

Gastos fijos:

• Alimentación: 500€
• Transporte: 200€
• Suministros: 100€
• Otros: 300€
• Total: 1.100€/mes

Ahorro actual:

• 65.000€ ahorrados

Cálculo:

• 30% de ingresos: 1.320€/mes
• Menos gastos propiedad: -300€/mes
• Cuota máxima: 1.020€/mes

Capacidad préstamo:

• A 25 años, tipo 3.3%: ~225.000€
• Entrada con 60.000€: 27% entrada
• Precio vivienda máximo: 285.000€

Decisión: Buscan vivienda entre 250.000-280.000€, dejando 5.000€ de colchón.

Herramientas útiles

1. Calculadora Alquiler o Compra: Simula tu caso completo
2. Simuladores de cuota: Calcula cuánto pagarás mensualmente
3. Hojas de cálculo personal: Controla ingresos y gastos reales

Conclusión

Poder pedir una hipoteca ≠ Poder permitírsela cómodamente

Los bancos te prestarán el máximo que sus ratios permitan, pero tú debes ser más conservador:

1. Usa la regla del 30% máximo
2. Calcula todos tus gastos reales
3. Deja margen para imprevistos
4. Mantén un fondo de emergencia
5. Calcula si comprar te compensa vs alquilar

Una hipoteca que te ahoga convierte tu hogar en una carga. Una hipoteca bien calculada te da estabilidad y patrimonio.

Antes de firmar nada, usa nuestra calculadora completa para simular tu caso con datos reales y asegurarte de que estás tomando la decisión correcta.